明治31年〜明治38年(1895〜1898)

日本據臺初期不動產物權變動之方式，仍沿用舊習慣，當時習慣上所公認之土地物權，有業主權(所有權)、地役權(對於土地有排水、引水、吸水、通行等之權利)、贌權(地上權、永佃權、租賃權、以建物之所有為目的之土地租賃或使用權〔地基權〕、以耕作、畜牧及其他農業為目的之土地租賃〔贌耕權〕)、典權(不動產質權)及胎權(抵當權及不動產質權)。

明治31年〜明治38年(1898〜1905)

明治31年律令第12號公布臺灣不動產登記規則，規定建物之權利準用不動產登記法之登記程序辦理登記，採任意主義之契據登記制。不動產登記係由各州廳地方法院主管，或其出張所辦理。但因為土地調查事業尚未完成查定，故臺灣不動產登記規則之適用範圍僅限於建物權利之登記，土地權利登記仍依舊習辦理。
日本不動產登記制度係採法國契據登記制，依不動產登記法規定之登記種類、應登記之權利及登記之法律關係為﹕
一、登記種類分為﹕
(一)終局登記﹕1.保存登記(所有權第一次登記)2.他項權利登記3.變更登記(權利變更、標示變更、他項權利變更、更名、住址變更等)4.回復登記5.抹消登記(消滅登記)6.更正登記7.主登記及附記登記。
(二)預備登記﹕1.假登記(法院查封、假處分、假扣押等限制登記記)2.預告登記(異議登記)
二、登記之權利種類﹕(一)所有權；(二)地上權；(三)永小作權；(永佃權)；(四)地役權；(五)先取得權(債權人就債務人之特定不動產因保存、工事、買賣之發生而受優先取得之權)；(六)質權；(七)抵當權(抵押權)；(八)賃借權(租賃權)
三、登記之法律關係﹕分為不動產之設定、保存、移轉、變更、處分之限制或消滅等項。

明治38年〜大正11年(1905〜1922)

明治38年律令第3號公布臺灣土地登記規則(7月1日施行)實施土地登記，業主權(所有權)之保存登記(土地所有權第一次登記)並無強制規定，係採任意登記；業主權、典權、胎權(抵押權)、贌耕權(以耕作、畜牧及其他農業為目的之土地租賃)之設定、移轉等權利變動，則以登記為生效要件，因繼承或遺囑而發生時，以之為對抗要件，亦即土地物權之變動，原則上採權利登記制，其申請具有強制性。
臺灣土地登記規則之登記對象僅適用於土地，但依舊習慣建築基地與建物同一權利人而不可分離時，建物基地之登記，應包括建物一併登記於土地登記簿。

大正12年〜昭和20年(1923〜1945)

大正12年1月1日起，日本國制度施行之民法、不動產登記法，均施行於臺灣，同時廢止臺灣不動產登記規則及臺灣土地登記規則，不動產登記改採人民自動申請。日本民法及不動產登記法之不動產登記，係採契據登記制，不動產之設定移轉，因當事人間之合意所定契約、即生物權變動之效力，登記只為對抗第三人之手段，無公信力，登記機關採形式審查，登記完畢後發給登記濟證，作為權利之憑據。
應登記之不動產權利，包括所有權、地上權、永小作權(永佃權)、地役權、先取得權、質權、抵當權(抵押權)及賃借權(租賃權)。