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光復後土地登記制度

權利登記制兼採托崙斯登記制
34年10月25日臺灣光復,土地登記自該日起,依我國民法及土地法等法律辦理。我國土地登記制度,係採德國權利登記制與澳洲托崙斯登記制之優點,融合成一種新的權利登記制度,其特色為﹕
(一)實施強制登記﹕35年4月〜38年底辦理土地總登記,土地所有權人應於登記期限內檢同證明文件申請登記。逾登記期限無人申請登記之土地,由地政機關公告之,公告期滿無人提出異議,即為國有登記。土地總登記後,土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時,應於1個月內申請登記。
(二)採實質審查主義﹕地政機關對土地登記申請案件,應審核申請書記載內容與土地登記簿所載是否相符、申請登記事項是否真實、有無違反法律之強制或禁止規定、檢附之文件有無虛偽、是否有管轄權、申請人是否適格及申請人之權利能力、行為能力等,從實體法上詳為審查,如認為有瑕疵,即予駁回或限期補正,不予登記。
(三)登記有絕對效力﹕土地法第43條規定之絕對效力,將登記事項賦予絕對真實之公信力,登記之權利與實際權利吻合,如有不一致之情形,真正權利人只許在未有第三人取得權利前,以登記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請求,若已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記後,則不得更為塗銷登記之請求。
(四)登記簿採物的編成主義﹕登記簿按地號或建號順序,採用活頁裝訂。
(五)登記簿公開(物權公示主義)﹕任何人均得申請發給登記簿之謄本或節本,以了解登記簿之登載事項。
(六)發給權利書狀﹕所有權或他項權利經登記後,發給所有權狀或他項權利證明書,作為享有權利之憑證,便利權利之行使。
(七)損害賠償制度﹕因登記錯誤、遺漏或虛偽,致真正權利人受損害者,地政機關負損害賠償責任,但地政機關證明其原因歸責於受害人時,由受害人自行負責。

物權法定主義
民法第757條,物權除依法律或習慣外,不得創設。民法物權編規定的不動產物權種類有(一)所有權;(二)抵押權;(三)地上權;(四)典權;(五)不動產役權(99年8月3日修正前為地役權);(六)農育權(99年8月3日增訂);(七)永佃權(99年8月3日修正刪除);(八)依習慣行成之物權(98年7月23日新增)。除了上述不動產物權種類外,還有土地法第133條規定的耕作權。
98年7月23日民法新增「依習慣行成之物權」,依照最高法院19年上字第916號判例,「習慣」係指具備慣行之事實及法的確信,即具有法律上效力之習慣法而言。又所謂「習慣法」係指多年慣行之事實,經法院認定者,始得認係法律之一部分,故依習慣申請物權登記,除應由主張之當事人依法提出證據外,法院應依職權調查之。
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